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寇士其律师简介:

毕业于云南大学,云南法闻律师事务所公司法律服务部主任,律师、会计师,对公司设立、运作、账务、税务处理有深入的研究,熟悉项目运作、项目融资操作流程...[详细]

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租赁合同约定政府拆迁系一方违约是否有效
作者:寇士其  来源:本站原创  点击数:3449  更新时间:2011/10/25 8:21:17

政府拆迁不属于不可抗力的判例

  

某公司与杨某签订了房屋租赁合同,约定由某公司租赁杨某的房屋使用,租赁期限为5年,在合同中双方约定:若在租赁期间出现政府因城市改造进行拆迁的行为,那么合同就解除,同时约定,杨某需要保证在合同的租赁期间内不能出现政府拆迁的情形,若出现政府拆迁的情形,那么就视为杨某违约,需要承担支付一年租金的违约责任。双方在租赁合同中约定了仲裁条款。

   在合同履行过程中,遇到了政府拆迁,某公司诉到法院,杨某以双方存在仲裁条款为由,申请仲裁,此案经昆明仲裁委仲裁后,裁决:1、政府拆迁行为不属于不可抗力,约定应为有效;2、双方的约定不存在无效的情形,应为有效;杨某应该赔偿给某公司一年的租金做为违约金。

   观点:本人认为仲裁庭的裁决是错误的。

   1、政府拆迁系不可抗力是司法实践中的共同认识,现在的社会现实是谁一个民事主体可以对政府的拆迁进行预见;同时可以避免;并可以克服;

   2、在双方的约定中,一方面约定,若出现政府拆迁系解除合同的条件之一,同时又约定杨某必须保证在合同租赁期限内不能出现政府拆迁的事宜,若出现就视为杨某违约,这种保证条款本身与解除条件就是相冲突的,本身就无效;

   3、约定政府拆迁就系一方违约,承担违约责任,这种约定条款本身就无效,因为政府拆迁不是承诺人本身可以控制的,也不是其主观上可以控制的。要承担违约责任需有违约行为,而行为的发生必须是其主观上所能控制的。所以此案客观上发生了政府拆迁,而认为此客观事实的发生,系杨某一个自然的违约行为,显然不妥。

   所以,仲裁庭的裁决是不正确的。

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